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Beatriz Toribio: “Con los datos que tenemos hoy, las posibilidades de una burbuja inmobiliaria son pocas”

Beatriz Toribio: “Con los datos que tenemos hoy, las posibilidades de una burbuja inmobiliaria son pocas”

Por Óscar Sáez / @oscarsaez

Beatriz Toribio es la directora de Estudios y Asuntos Públicos de fotocasa.es, portal inmobiliario de referencia en España. Toribio está muy vinculada con la ciudad de Alcalá de Henares, donde se crió y vivió buena parte de su adolescencia. En esta entrevista habla sobre la situación de la vivienda o el alquiler y que da luz a la situación actual. También habla de la vivienda en Alcalá, ciudad que sigue visitando con frecuencia.

– ¿Es buen momento para comprar una vivienda?

El sector se está recuperando y hay más actividad, luego hay más oferta de vivienda.  Y sobre todo, hay interesantes condiciones de financiación por parte de las entidades bancarias. Desde el punto de vista del precio hay que tener en cuenta que el poder de negociación se ha reducido y que no todas las zonas se mueven al mismo ritmo. Pero si es buen momento o no, depende más de nuestras condiciones personales que de la situación del mercado en sí. Es decir, de qué ingresos dispongo, hasta dónde puedo endeudarme, posibilidades de movilidad laboral, uso que le voy a dar a esa vivienda etc.

– Viendo los precios que están tomando los alquileres y el euribor, aún bajo, qué es mejor, ¿comprar o alquilar?

Todo depende de quién quiera comprar, dónde y para qué. Si poseemos dinero ahorrado que nos permita aportar al valor total de la compra un porcentaje importante (20-30%), cumplimos con el perfil de cliente solvente que buscan la mayoría de las entidades y nuestra intención es comprar en una zona consolidada, seguramente sí es buen momento para comprar porque hay finanaciación en condiciones muy interesantes. Los precios están empezando a subir, y en algunas zonas de Madrid, lo están haciendo con fuerza. Lo recomendable es no endeudarnos más allá del 30% de nuestros ingresos.

Desde el punto de vista de la inversión, también es buen momento porque en el actual contexto de bajos tipos de interés no hay producto financiero que ofrezca tan altas rentabilidades como la compra de vivienda para ponerla en alquiler. De hecho,  un 11% de los compradores buscan o adquieren vivienda como inversión y de ellos 8 de cada 10 piensan destinarla al arrendamiento, según datos de Fotocasa.

En cambio, para los más jóvenes, alquilar o compartir piso es una opción más segura si aún no tienen estabilidad económica y laboral. Es el banco quien se lo va a exigir.

– ¿Son los pisos turísticos la causas de la subida de los alquileres?

Son un elemento más que ha hecho subir los precios de los alquileres, pero no el único factor ni el más importante. La subida de los alquileres es generalizada en todo el país. Según los datos de Fotocasa, el precio medio del alquiler en España lleva subiendo en términos interanuales 36 meses consecutivos y ha llegado a registrar subidas del 10% en 2017. Si el alquiler turístico fuera la principal razón del encarecimiento de los alquileres, no estarían subiendo los precios en todos los distritos de una ciudad como Madrid o en casi todos los municipios de la región, como es el caso de Alcalá. Pero evidentemente influye, porque reduce la oferta de vivienda en alquiler residencial.

Los pisos turísticos son un elemento más que ha hecho subir los precios de los alquileres, pero no el único factor ni el más importante

La razón de que los alquileres estén subiendo con tanta fuerza es que la demanda es muy superior a la oferta. ¿Por qué? Porque como consecuencia de la recuperación económica y el empleo, la gente demanda más vivienda, sobre todo en las grandes ciudades y sus alrededores. Pero la mayoría de los españoles no puede acceder a la compra de una casa porque sus condiciones económicas y laborales (bajos sueldos, temporalidad, etc) se lo impide, así que se tienen que quedar en el alquiler. Pero hay más factores, como la apuesta de los inversores por el alquiler en búsqueda de altas rentabilidades, o el cambio de mentalidad de los españoles a favor del alquiler. Hace apenas unos años se tachaba casi de loco a alguien que, pudiendo comprar, alquilaba. Tenemos una visión mucho más positiva del alquiler. Antes existía una única opción, la compra. Ahora ya no.

– ¿Hay riesgos de que vuelva a producirse otra burbuja inmobiliaria?

Hoy por hoy, con los datos que tenemos en la mano, las posibilidades son pocas. Sobre todo, porque no hay burbuja de la financiación. Si en los años del boom se concedían al mes una media de 120.000 hipotecas mensuales, en 2017 se firmaban de media 25.000, es decir cuatro veces menos. Los niveles de actividad del sector están a años luz de los de entonces: el año pasado se cerraron 462.000 operaciones de compraventa frente a las 775.000 de 2007. Y los precios, en muchas zonas del país siguen un 40% por debajo de los máximos de aquellos años.

Si en los años del boom se concedían al mes una media de 120.000 hipotecas mensuales, en 2017 se firmaban de media 25.000

Eso no quita que debamos estar muy atentos porque en algunas zonas de Madrid y Barcelona estamos registrando incrementos muy fuertes de precios, de más del 20% en algunas zonas. De producirse, serían más microburbujas, pero no una burbuja generalizada. Hay que tener en cuenta que la tasa de paro sigue siendo el doble que la de 2007 y aunque se crea empleo, éste sigue estando muy sujeto a la estacionalidad, temporalidad y bajos sueldos. Y eso hace que mucha gente aún no se pueda plantear la compra de una vivienda.

– ¿Qué políticas deben tomar los gobiernos en materia de vivienda?, ¿y los ayuntamientos?

El sector inmobiliario está iniciando un nuevo ciclo y la Administración tiene que ayudar a sentar las bases de un nuevo sector, que sea más estable, más profesionalizado y más competitivo. Creo que en este sentido, por parte de las empresas se ha avanzado mucho. Los nuevos ‘players’ vienen con modus operandi muy distintos a los de antaño. Están controladas por fondos de inversión, cuyo objetivo no es producir cuanto más mejor, sino sacar al mercado promociones con alto valor añadido en localizaciones muy concretas donde hay demanda.

El Gobierno acaba de aprobar el nuevo Plan de Vivienda, que va en la buena dirección porque se focaliza en el alquiler y los colectivos con más dificultades. En él hay medidas interesantes como las ayudas a promotores que construyan viviendas en alquiler. Pero se necesita más, se necesita una verdadera política de vivienda y sobre todo, más alquiler social, que con la crisis prácticamente ha desaparecido. También se requiere más seguridad jurídica y más agilidad en la tramitación de las licencias de obra y en la elaboración de los planes urbanísticos. La lentitud administrativa genera importantes costes en la construcción de vivienda que, o bien repercuten en el precio final o bien los asume el promotor.

Y lo más importante: uno de los principales problemas a los que se enfrenta el sector es la falta de suelo, sobre todo en las grandes ciudades. Los ayuntamientos deben liberar suelo urbanizable porque, si no, la presión de la demanda tensionará más lo precios.

Los ayuntamientos deben liberar suelo urbanizable porque, si no, la presión de la demanda tensionará más lo precios.

– ¿Cuánto durará el Euribor en negativo?

Casi todos los analistas coinciden en que es poco probable que repunte a tasas positivas este año, aunque podría empezar a subir en el último trimestre de 2018. Todo parece apuntar a que sería a partir de 2019 cuando empezaría a consolidarse en niveles por encima de cero. Contra todo pronóstico, el Euribor ha estado en negativo desde febrero de 2016. Nadie apostaba porque se prolongara esta situación tanto tiempo. Todavía nos queda hasta que empezamos a percibir que nuestras cuotas hipotecarias se encarecen de forma considerable.

Además de rezar a Lourdes, ¿cómo puede independizarse un joven con el precio de los alquileres y los sueldos bajos?

El acceso de los jóvenes a una vivienda es uno de los principales retos del sector porque, no pueden acceder a la compra, pero por otro no pueden alquilar como consecuencia del fuerte encarecimiento de los mismos. Esto lo que está haciendo es que la opción de compartir esté cada vez más extendida. Tradicionalmente el perfil de la persona que comparte era la de un estudiante universitario, pero ahora es la de una persona de 29 años, de clase media-alta o media y sin hijos a su cargo, que opta por compartir ante la imposibilidad de hacer frente por sí solo al pago de un alquiler.

Tradicionalmente el perfil de la persona que comparte era la de un estudiante universitario, pero ahora es la de una persona de 29 años, de clase media-alta o media y sin hijos

La solución pasa por crear mejor y más empleo para nuestros jóvenes y mejorar la oferta de vivienda en alquiler. En el nuevo Plan de Vivienda del Gobierno se recogen una serie de ayudas al alquiler para los menores de 35 años con unos ingresos inferiores a los 22.500 euros brutos anuales. Son medidas positivas, pero se tendría que haber aprovechado la ocasión y acompañar estas ayudas con medidas que estimulen más la oferta y no tanto la demanda, con el objetivo de aumentar el parque de viviendas y que, en consecuencia, bajen los precios.

– Usted, que está vinculada a Alcalá de Henares, ¿cómo valora el mercado inmobiliario en la ciudad?

Por su cercanía a Madrid, como ciudad universitaria, por su atractivo turístico y como una de las principales localidades del Corredor de Henares, el mercado inmobiliario está en un momento muy dinámico, sobre todo en el alquiler. Un piso en buenas condiciones y que esté en precio, se puede alquilar en Alcalá en cuestión de días porque hay mucha demanda. Incluso conozco casos de personas que han conseguido este año un trabajo en Alcalá y han tenido que alquilar en localidades colindantes como Meco o Azuqueca ante la imposibilidad de encontrar en la ciudad algo que se adecúe a su situación económica y personal.

Un piso en buenas condiciones y que esté en precio, se puede alquilar en Alcalá en cuestión de días porque hay mucha demanda

Esto ha hecho subir mucho los precios en 2017, aunque ahora en Fotocasa apreciamos que esas subidas se están moderando. En cambio, sube con más fuerza -a un ritmo del 5-6%- el precio de la vivienda de segunda mano, que es quien tira del mercado ya que, al igual que ocurre en Madrid capital y en otros puntos emblemáticos de la región, en Alcalá de Henares se aprecia escasez de vivienda de obra nueva, más allá de lo que se ha construido a las afueras de la ciudad.

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